世邦魏理仕：北京写字楼市场去化边际改善

日前，CBRE世邦魏理仕发布《2024年第三季度北京房地产市场回顾》。报告指出，2024年第三季度，北京办公楼市场新兴区域主导，市场去化边际改善，超甲级和核心市场调整，带动租金加速下行。

新兴区域主导，市场去化边际改善，超甲级和核心市场调整，带动租金加速下行

2024年第三季度，北京办公楼市场未录得新项目交付。季度新租交易面积总量环比增长49%，但较去年同期仍低7%。扩租需求继续放缓，搬迁活动进一步主导新租市场，占新租总面积比重环比提升11个百分点至82%。近七成的搬迁需求面积以望京、CBD、通州和丽泽四个子市场为目的地。搬迁动线以同区内换迁为主，跨区搬迁则多迁入丽泽、奥体和望京等子市场。企业租赁决策仍侧重于空间优化和成本控制。从行业来看，金融科技、基金和保险类租户推动金融行业重回需求首位；TMT保持平稳，位列第二，平台互联网和软件开发类租户依然活跃；专业服务业继续位列需求第三位。其他板块中，快消品、能源化工和新能源、芯片半导体及医疗器械等细分领域的需求活跃度环比提升。

各区政府及国有企业业主引导对接资源，推动数笔一万平方米以上新租交易达成。全市净吸纳量环比提升160%达12.5万平方米，其中86%由新兴区域贡献。丽泽、石景山、通州等新兴子市场楼宇凭借性价比优势吸引来自区内和区外的租户升级换迁。非集中区位近两年入市的新项目亦有去化。受企业缩减办公面积或以成本为目的的外迁活动影响，金融街、CBD等核心子市场高租金楼宇的租户稳定性和去化均面临挑战。此外，望京、燕莎和东二环子市场受退租和临近区域竞争压力的影响，净吸纳量均录得负值。

整体空置率环比下降0.7个百分点至21.0%，但市场需求增量不足，以价换量的局面持续，全市平均租金降幅走阔，成交面价同样本比环比下跌3.1%至每月每平方米265.8元。租户议价能力增强，挤压高租金楼宇的溢价空间，季内超甲级办公楼和核心区域调整幅度较大。