2023年北京字楼市场全年新增供应多点开花

2023年第四季度，位于丽泽和石景山区域的两个新项目交付，新增写字楼面积共计12.8万平方米。全年以73.5万平方米的总量，在近15年内排名年新增供应量第三。全年新增项目分布于多个子市场，且甲级项目占总体量的70%以上，为升级需求提供了充足的落位空间，特别是传统区域的甲级新项目凭借区位、楼宇品质及租金性价比高等优势，去化面积占比在新项目去化总量中高达85%。

本季，新兴区域和望京成为主要去化区域，录得多个中大面积成交，但全市仍持续出现因企业整合、经营和租赁策略调整等因素所导致的面积缩减和腾退。受此影响，全市净吸纳量环比回落至2.4万平方米。全年累计13.3万平方米，较2022年的低基数有所增长。市场格局两极分化体现了租户的升级需求：乙级净吸纳量连续第二年录得负值；而甲级市场成为需求主要释放地，全年净吸纳量达20.6万平方米。从区域看，传统区域均面临较大去化压力，除中关村、望京和奥体等科技中心外，其他成熟子市场全年去化情况均不及2022年；而丽泽和石景山等新兴子市场凭借综合性价比、地缘性客户群和产业基础等方面的优势，成为全市去化最快的子市场。

本季近六成新租交易集中在1000平方米以下的中小面积段，使得总面积环比下降31%。TMT行业表现平稳，本季跃居需求首位，在大数据、人工智能类的软件系统开发和平台互联网类租户较为活跃的需求带动下，交易面积环比小幅增长3%；金融行业活跃度走低，需求以保险、基金及资管等赛道的搬迁为主，证券租户扩租速度放缓；专业服务业随着咨询和广告公关类租户小面积搬迁需求增加，需求升至第三；国有企业的大面积需求推动能源及公共事业板块位居需求第四位。全年来看，需求前三位的行业金融、TMT和能源，累计贡献全年新租需求的三分之二。需求来源进一步从增量驱动转变为存量驱动，甲级新增供应潮、现有优质楼宇可租面积增加以及租金回调，推动内资租户升级搬迁需求释放，全年搬迁在新租交易总面积中的占比高达61%，为历年最高，而企业在对扩租计划仍持谨慎观望态度。

整体空置率年末攀升至21.7%，为2009年末以来最高水平，其中传统区域各子市场空置率均同比上升且达两位数。季末全市平均租金成交面价同样本比环比下降1.8%，至每月每平方米289.3元，年度累计降幅4.8%，甲乙级写字楼租金均面临较大下降压力。望京、金融街、中关村、燕莎、王府井全年租金跌幅靠前。需求恢复缓慢延长了市场调整期，而租金回归理性，有利于企业减轻经营成本负担，打造核心竞争力。业主也逐渐调整租赁策略，从追求短期租金回报转向追求持续性、成长性租户结构的高质量发展目标。