2023年第二季度北京写字楼市场回顾与展望

2023年上半年的搬迁交易仅为去年同期的27%，第二季度的搬迁行为只有第一季度的60.7%，企业变得更加谨慎务实和观望态度，整体市场呈现疲软状态，上半年总体甲级办公楼市场净吸纳为负100,795平方米，在上半年新供应稀缺的情况下，空置率继续攀升至16.5%，二季度部分业主开始积极调整租金策略，甲级整体市场净有效租金较第一季度下降至322.3元/月/平方米，租赁交易面积比例排行依次为：TMT依旧占有重要比重、金融与专业服务列在第二和第三位，基础建设占据了第四位。

一 供给及需求

第二季度，北京甲级写字楼市场迎来两个新项目的入市，K11及京印国际中心，使得甲级写字楼市场存量上升。乙级写字楼市场本季度未有新项目入市，写字楼市场存量保持不变。

本季度，整体市场表现低迷，虽然问询量明显增加，但企业在成本控制及性价比的考量上也更为谨慎，市场成交活跃度较低，整体市场仍面临下行压力。甲级写字楼市场租赁需求持续走低，净吸纳量再度为负，达到-1.2万平方米。2023年第二季度，北京乙级写字楼市场未有新项目入市，乙级市场并未出现明显的复苏态势。本季度乙级市场净吸纳量为-3万平方米。

按行业划分的租赁活动中，以TMT行业为首，占49%；金融业占据了12%的第二大份额，但连续两季度活跃度降低；专业服务以8%的占比排列第三。相较于上季度，CBD商圈成交降低幅度最大，成交面积录得10%。本季度超甲级写字楼的成交交易达到12%，说明部分企业把握机遇提升楼宇品质。内资企业的成交面积依然远远大于外资企业的成交面积。

第二季度，交易面积超过一万平的只有三个项目，大多是两三千平米的交易量。这与2020年和2021年主要靠头部企业动辄十几万方的交易量相比已经呈现不一样的趋势，这是一个腰部企业为主的交易时代。

二 空置率及租金

1 空置率

市场需求的疲软以及新项目的入市，导致本季度甲级写字楼空置率继续上升至16.5%，提升1.2个百分点。乙级写字楼市场也并无好转态势，空置率环比持续上升，上涨到了17.7%

甲级写字楼市场各商圈空置率

就甲级写字楼各子市场而言，在整体空置率上涨的市场环境下，丽泽商务区持续受到科技、能源、专业服务等行业的关注，迎来新租户入驻，使得丽泽商务区甲级写字楼市场平均空置率环比降低1.6个百分点。随着大环境持续施压，金融街租户的租金敏感度增加，不仅中小企业开始搬离金融街，部分大型金融企业也出现外迁举动，导致金融街商圈的空置率有持续涨幅，本季度再上涨1.8个百分点。

2 租金

在租金方面，去化空置面积的压力不断累加，迫使业主方不得不继续让渡议价空间“以价换量”，因此在二季度北京甲级写字楼平均租金进一步下探，至人民币每平方米每月322.3元，环比、同比分别下降1.7%、7.5%。就各商圈而言，均录得不同程度的租金跌幅，其中长安街租金下降幅度最为大。

甲级写字楼市场各商圈平均租金

本季度乙级写字楼市场也无明显好转，业主继续采用以价换量的策略，令北京乙级写字楼市场租金在上一季度的基础上继续环比下降1.1个百分点，至人民币每平方米每月211.2元。其中，依然是长安街商圈的租金降幅较大，环比下降4.7%。

2023年北京写字楼市场展望

未来即将入市的核心区域项目在逐渐减少，高品质项目不多，升级换代带来的迁址驱动日益减弱，更多企业将选择原地续租或缩减面积为主流，企业变得更加谨慎务实，呈观望态度，整体市场呈现疲软状态。

三 2023年北京写字楼市场展望

疫情过后，由于整体经济环境转弱，企业将更多的精力放在梳理内部遗留问题及如何盈利上，因此对于即将到期的写字楼多选择续租以节省成本，短期内写字楼租赁市场仍处于较为缓慢的恢复期；从租赁需求端看， 出于同一原因，带装修的办公面积越来越受到租户的欢迎，业主也在积极调整策略迎合市场需求以获得更多客户。

目前，北京写字楼市场正面临一些挑战，首先，由于政府的限制和调控政策，北京写字楼市场将继续面临供应过剩的问题。近年来，政府对商业地产开发进行了限制，加强了土地供应的管理，以控制房地产市场过热。因此，写字楼的供应量可能会超过需求，导致租金下跌。其次，随着科技的发展和新兴产业的崛起，办公模式也在发生变革。越来越多的企业，尤其是创新型企业，开始采用共享办公空间、云办公等灵活的办公模式，这对传统的写字楼市场将带来影响。写字楼市场可能需要适应这种变化，提供更多的共享办公空间和配套服务，以满足新型企业的需求。

然而，北京作为中国的政治、经济和文化中心，仍然拥有较大的商业活力和需求。很多大型企业总部、金融机构以及外资企业都设立在北京，这些企业对写字楼的需求相对稳定。另外，北京作为全国最大的消费市场之一，吸引了很多零售、餐饮等服务业的企业进驻，这也对写字楼市场起到了一定的支撑作用。