私人财富管理师 | 建立不动产统一登记对财富管理行业意...

编者说：经过十年不懈努力，我国于近日全面实现不动产统一登记，不动产统一登记制度体系基本成型。我国将进一步加快推进农村不动产确权登记，以保障农民土地权利，激活乡村资源要素，助力乡村振兴。全面实现不动产统一登记和农村不动产登记进程加快的意义何在、对财富管理行业和市场会有哪些影响?本文将展开分析。

公号：私人财富管理师PWM

一、不动产统一登记有助于精准施策

全面实现不动产统一登记，其主要目的是为了厘清国内不动产“家底”，为在将来更长一段时间内，针对包括房地产市场在内的精准施策、行稳致远打好基础。“十二五”期间，中央政府围绕转变职能和理顺职责，稳步推进大部制改革，根据十八大精神在2013年3月出台了《国务院机构改革和职能转变方案》，并明确提出“加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度”。

同年11月国务院常务会议决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合，并提出统一登记机构、统一登记簿册、统一登记依据和统一信息平台的“四统一”改革任务。在2015年-2019年的五年时间里，“加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”等措辞时常出现在中央政治局会议内容之中，这表明实现不动产统一登记制度对促成房地产市场长期平稳发展有着举足轻重的作用。

我国经济正处于经济结构转型升级的关键时期，不动产作为重要的资源要素，其有效配置、有效利用和价格稳定对社会发展至关重要。过去十年，政府有关部门克服重重困难、坚持不懈，终于把蓝图变成了现实。我国地域广阔，人口众多，不同地区的差异很大，不动产统一登记体系的确立，不仅对盘活存量不动产、促进不动产要素交易提供了巨大的便利;同样重要的是该体系提供了全面、系统的不动产信息，有助于政府部门精准施策。

目前，我国已全面完成了易地扶贫搬迁安置住房不动产登记，为广大搬迁群众吃下了“定心丸”，保障居者有其屋;今年推行的“带押过户”住房交易制度促进了部分城市二手房交易的活跃程度，更好地满足了部分刚性和改善性住房需求。不动产统一登记体系的确定将为未来房地产市场改革和管理的精准施策提供有效的信息平台和操作平台。

二、不动产统一登记为房地产税改革“铺路搭桥”

不动产统一登记体系确立可能会促进房地产税改革步伐的加快。我国房地产税改革试点工作始于2011年，上海和重庆为试点城市。十多年过去了，两座城市试点情况较为平稳，也取得了一定的经验。目前，全国不动产交易体系建设逐渐完备，客观上具备了房地产税试点范围扩大的信息平台基础。

考虑到全国房地产市场各地运行特征有不小的差异，房地产市场分化的特点较为明显，可以预判的是，未来如果房地产税试点扩大范围，各地的具体政策条款细则可能与上海、重庆的内容会有差异。具体政策落地也需要结合宏观环境和房地产市场本身运行的状态，但各地推进房地产税改革的大趋势是比较清晰的。

根据短期房地产市场运行的特点和政策意图来看，年内立即推行房地产税改革并非是合适的时机。截至2023年一季度末，全国70大中城市新房价格同比下跌1.4%，新屋开工面积累计同比下跌19.2%，全国房地产投资增速累计同比下跌5.8%，房地产开发商到期偿还债务和利息支出规模占到全部资金比例在四成以上。

数据显示国内房地产市场当前正处于弱复苏周期，只是刚刚有了一些积极的信号而已。短时间内政策以支持住房需求、推动“保交楼”增加住房供给为主，不宜立即开征房地产税，更何况在全国大范围推出房地产税本身也需要一个研究和设计的过程。

从长期来看，开征房地产税将为地方财政带来增量收入。现行的房地产税制度体系结构中，“重流转、轻保有”的特征比较明显。过去三十多年以来，政策对于两大保有税种(房产税和城镇土地使用税)并未作过重大调整。

2022年，保有环节开征的两项税种税收收入合计为5816亿元，仅占当年税收总收入的3.5%，远低于流转环境征收的三项(耕地占用税、土地增值税、契税)税收收入13445亿元，后三项合计占税收总收入的8.1%。考虑到存量房市场体量大，税基基础稳定，因此未来如果在全国范围内开征房地产税将有助于提高直接税比重，并对地方财政收入带来可观的增量贡献。

三、农村不动产登记进程有望加快

加快推进农村不动产登记是未来释放农村经济活力的有效路径。二十大报告指出，全面建设社会主义现代化国家，最艰巨最繁重的任务仍然在农村;提出要“全面推进乡村振兴，为实现农业农村现代化而不懈奋斗”。可见，农村经济改革提速正当时。

本次自然资源部宣布的关于推动农村经济发展的重点，一个是“建立承包经营权不动产权数据库”，另一个是“要加快推进集体建设用地确权登记，用3-5年时间完成房地一体化宅基地确权登记颁证，试点地区要在2024年4月前基本完成房地一体确权登记并汇交入库”。这两项要求意味着未来一个时期，农村不动产登记确权及登记工作将加快速度，依托于可靠的农村土地数据统计和相关建设用地资质的确认，土地要素市场化改革将不断向前推进。

推进农村宅基地市场化流转具有重大经济意义。农民拥有的宅基地一旦能够交易，宅基地作为土地要素，以及在宅基地上面建造的房屋，都是有价值的。因此拥有宅基地的农民的财产性收入通过交易之后就会明显增加，有的可能大幅增加;从而有助于缩小城乡收入差距，扩大农村居民的消费支出能力。更加完备、透明、清晰的土地数据有助于城镇资本便利地参与到投资下乡的计划中。这样既能缓解城镇存量资本闲置的问题，也能满足其投资偏好，并带动乡村经济发展、提振当地财政税收。

由于东部沿海经济发展水平较高，农村宅基地流转市场可能会更早地发展起来。据测算，如果每年释放闲置宅基地存量面积1%，则每年闲置宅基地转换规模可超过万亿。由此可见，有序推动农村宅基地改革将促进城乡要素流动，有效拉动内需、扩大投资和消费。

四、不动产统一登记对财富管理行业影响深远

房地产税改革将对存量资金再分配、再流转产生促进作用。房地产税能在其中发挥公平分配的职能，长期推动居民财富向“共同富裕”目标迈进。上世纪九十年末房地产市场改革造就了部分“先富起来”的家庭，过去二十多年大部分居民部门都是通过持有房产增值或者租金收入等方式增加财富积累。

2022年我国城镇居民房价收入比为8，通常国际上认为房价收入比在4-6是比较合理的区间，宏观上对于存量资产的再分配诉求与日俱增。通过房地产增值实现“先富”的人群可以通过纳税反哺公共支出、帮助“后富”人群，长期对实现“共同富裕”的目标起到积极作用。由此大致可以判断，未来国内房价很难出现过往大幅上涨的情形，部分投资者可能考虑减少房产持有、加入到财富管理的大市场中，在新时代中谋求财富积累的赛道更替。

乡村振兴及农村土地改革有助于提升农村居民财产性收入，引领和推动工商业资本下乡，推动乡村普惠金融发展。二十大提出要“发展新型农村集体经济，深化农村土地制度改革，赋予农民更加充分的财产权益。”未来一个时期，乡村政府及有关部门将加快完成房地一体的宅基地使用权确权登记颁证;探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，激活存量宅基地市场交易行为，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。

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